Saturday, June 3, 2017
cassazione rogito non è nullo per difformit� lievi
cassazione rogito non è nullo per difformit� lievi
Oggi un post breve, di un argomento eventualmente da approfondire successivamente, riguardo alla segnalazione di una recente sentenza della Cassazione riguardo al quando un rogito possa essere annullato per vizi edilizi e difformit�.
La controversia � relativa ad un preliminare di compravendita tra una societ� ed un privato: il privato chiede lannullamento del preliminare per sopraggiunte variazioni illegittime allimmobile. La cassazione di fatto rigetter� le istanze del privato perch� ritiene che le difformit� edilizie riscontrate non sono tali da incidere sul negozio giuridico, e condanna tra laltro il privato allintero pagamento delle spese di controversia.La sentenza � la numero 24852/2015: la potete estrarre inserendo il riferimento nel portale di ricerca delle sentenze della Cassazione. Non ve la linko direttamente perch� contiene gli estremi delle parti.
Le opere che si contestano non sono poca cosa, perch� si tratta dellesecuzione di opere che avrebbero convertito alluso abitativo un locale soffitta, dunque un abuso di una certa rilevanza. Tuttavia nelliter processuale queste opere vengono classificate come "diversa distribuzione degli spazi interni" e, per tale motivo, non rilevanti al fine della validit� del negozio giuridico, il quale pertanto viene ritenuto valido.
Quello che � importantissimo rilevare in questa sentenza � quanto riportato a partire dallultimo capoverso della pagina 6 e poi a seguire, secondo cui un rogito sarebbe sempre valido se la difformit� riscontrata tra stato reale e stati precedentemente legittimanti sia contenuta entro la "soglia della parziale difformit� rispetto alla concessione". Tale soglia � chiaramente individuabile nel 2% indicato nellart. 34 comma 2 ter del DPR 380/01:
2-ter. Ai fini dellapplicazione del presente articolo, non si ha
parziale difformita del titolo abilitativo in presenza di violazioni
di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano
per singola unita immobiliare il 2 per cento delle misure
progettuali.
Alla luce di ci�, pertanto, risulta non compravendibile un immobile che abbia delle difformit� superiori al 2% di quanto legittimamente autorizzato, mentre, al contrario, risulterebbe non annullabile un rogito di un immobile contenente difformit� "lievi" quali possano essere diverse distribuzioni di spazi interni senza nessuna alterazione di superfici e/o volumi, difformit� di prospetto (tipo finestre spostate o assenti, nella realt� o nel progetto).
Altro tema che emerge dalla citata sentenza � che la nullit� del rogito non si applica nemmeno se, pur essendo in presenza di difformit� gravi o totali, limmobile nel frattempo dovesse raggiungere una condizione di legittimit�, mediante per esempio un accertamento di conformit� (difficile, se non impossibile, con le normative attuali: per questo sospetto che presto avremo un nuovo condono edilizio, ma questa � una mia opinione) o un condono edilizio (sebbene attualmente non sia possibile presentare nuove domande in tal senso).
Questa sentenza certamente aiuta a capire come comportarsi in numerosi contesti, stante il fatto che, purtroppo, nel nostro paese non � diffuso solo labusivismo volontario (da reprimere con ogni mezzo ed a qualunque costo a mio avviso), quanto anche la libert� con cui si � edificato negli anni trascorsi, in barba a quanto legittimamente autorizzato, che ha portato a tante piccole situazioni di illegittimit� "involontaria" da parte degli attuali proprietari.
